最近问宾水西的人太多了，频繁到电脑看到这几个字都可以挽起袖子自动打字描述。

性质已经给它定完了：天津楼市明年最火的板块之一。

这话只说对一半：是挺火，但不是明年，现在就开始了。

很多买房人对它路转粉，本来想明年再说说的，等不及了，现在就唠唠。

提前声明，不是广告，宾水西3个盘各有利弊。

就是应广大人民呼吁，客观分析一下，这个组团价格到底合不合适，该怎么选。

01

在经历过社会毒打后，大家无非是要选一个看得到希望的位置。

鉴于每次毒打的剂量都不小，比如规划有地铁，结果儿子都要结婚了也没看到个地铁毛。

至少宾水西地铁已经通车了，离南开区又近，也就踏实了。

人走红看脸，盘走红看价，无论“包浆”再牛X，价格玩闹也没戏。

不扯高大上的，宾水西场子能热起来，就是因为价格合适。

宾水西有且只有3个盘：美的旭辉翰悦府、爱情缤纷里、保利和光尘樾。

这一点与华苑西一样，没有后浪，所以不用担心有更便宜的地价和房价，就它们仨PK。

美的旭辉翰悦府最早开盘，当时只有它一个，整个组团都没什么声音，活生生被华苑西吊打。

今年9月爱情缤纷里首开，价格“未开先降”，鬼畜似的给出了元/平米的均价，总价万起。

降低了上车西青区的门槛，毕竟之前都选不到万以内的。

那肯定爆场了呀，后来凌晨5点加推，还有半夜排队的，这都什么操作？

现在保利和光尘樾亮相后，爱情缤纷里势头明显弱了。

上周爱情缤纷里加推了一栋高层，只卖了7套。

关键是迷之自信的把价格涨到了元/平米，74平米的小户型，算下来单价将近元/平米了。

保利和光尘樾报价元/平米，各种优惠全算上，差不多-元/平米。

大家肯定都要等一等保利，人之常情。

目前保利和光尘樾认筹已经超过组了，到组就开盘，预计是12月6日。

首开只有3栋楼，多套，估计会有人买不上。

那个80平米的“神户型”只有64套，但听说多人都想买这个。

这个行情下还抢房，这什么风气？

据了解，现在爱情缤纷里的顺访客户已经少了很多，大多都是被渠道“绑过去”的。

甚至这两家的销售都去保利和光尘樾门口拦客，就那人多。

美的旭辉翰悦府现在不太跟那俩盘一起玩，它确实偏改善一些，高层价格00元/平米（精装）。

02

三个盘的战斗状态基本介绍完，回答几个问题。

首先，爱情缤纷里不具备品牌溢价，它不是大牌房企，第一次进天津，交付品质是未知的。

天津人现在还“不相信爱情”。

其次，保利和光尘樾距离地铁站最远，大概米。

有点超出地铁盘的最佳距离了，需要骑个小车接驳。

美的旭辉翰悦府高层00元/平米，精装修，就算砍掉元/平米的精装，高层也要元/平米。

而且它还是大高层，在这三个盘中，价格偏高一点。

爱情缤纷里虽然距离地铁近，但品牌实力有风险，优势与劣势抵消。

保利和光尘樾虽然距离地铁远，但至少保利是央企，而且户型不错，不是那种“祖传的烂户型”，优势与劣势也算是抵消了。

不过，保利和光尘樾是18层的高层，而爱情缤纷里是26层的。

综合来看，对于高层的定价，保利和光尘樾更有优势。

可能某个项目的销售会说：“我们有商业，以后肯定是价值最有支撑的”。

其实这三家都自带商业。

爱情缤纷里是商街和酒店式公寓、美的旭辉翰悦府是一个小型mall；保利和光尘樾也是一个小商业体。

这些商业在一个那么小的组团内是共享的，基本不存在谁离得近谁就特别沾光，包括小外学校也是，因为本身距离也没多远。

03

在宾水西买洋房，你就别选了，只能买美的旭辉翰悦府。

蝎子粑粑独一份，那两家都没有。

其实大家现在对于洋房的纠结，更在于华苑西和宾水西。

华苑西的万科紫台就还剩大约15套房子，年底应该清盘了。

美的旭辉翰悦府的竞争对手，竟然是另一个战壕的——联发锦里。

这两个盘的洋房买哪个？要用房价梯度来判断。

基于华苑西的市场现状，能判定它的地段价值为：

高层00元/平米，洋房元/平米（毛坯）。

联发锦里洋房均价20元/平米，定价低于地段价值。

在地铁沿线，按照“1站元/平米”的价差来算，宾水西洋房应该在20元/平米。

美的旭辉翰悦府很符合，而且它的洋房确实是改善配置：大户型、石材的大堂门头、社区石材地面……

从实景示范区来看，美的旭辉翰悦府的品质更好。

美的旭辉翰悦府实景图

不过，美的旭辉翰悦府总价段比较高，它最小户型平米。

04

按照房价梯度计算，宾水西的高层应该在元/平米。

保利和光尘樾开出元/平米的价格，已经低于地段价值了，难怪会爆场。

之前爱情缤纷里元/平米，想不爆都难。

所以，可以定性，现在宾水西的价格都符合地段价值，那就看谁更狠了。

顺便再多说一点。

杨伍庄的高层毛坯价应该在元/平米，现在万科翡翠大道高层精装00元/平米。

不过万科的房子是可以有10-15%的溢价的，但熊市不太体现的出来。

所以价格还是略高了一点。

南站的高层地段价值在元/平米，洋房00元/平米。

津门正荣府倒是符合这个价格，招商公园和金融街金悦府高层都在元/平米，已经超出地段价值了，而且一直扛的挺稳。

这就说明南站商务区已经有概念光环了，可以跳脱出来。

而张家窝的社会山西苑，高层确实回落到了元/平米。

从房价就能看出，南站商务区和张家窝根本就不是一回事了。

就像国展西一样，也是有个概念光环，房价比天津大道以南的辛庄高出一大截。

发现没有，宾水西的高层价格，不仅比华苑西低，竟然比南站还低，或者说打个平手吧。

但它与南开区的距离，可比南站近多了。

很多人会问，宾水西和南站怎么选？

如果你是市区的外溢，基于不离开自己生活半径的原则，就选宾水西；

如果你是北漂，那就选南站商务区，下高铁就到家，没有必要往里走。

南站商务区的买房人中，北漂占比近一半，这个板块含有投资因子（津雄高铁）。

05

这么说吧，一共多套房子，供应量太大，短期肯定不会涨价。

特别是保利和光尘樾，多套房子，大概将近2年半的销售周期。

短期价格变化，就看成交量。

保利已经对爱情的成交量造成了冲击，现在球又踢到了爱情脚下，如果爱情“出招”了（毕竟它之前卖过元/平米的价格），保利大概率也不会“袖手旁观”。

同时，参照一下成本定价法。

用楼面价+建安成本、三费一税（大约元/平米）就是各个项目的成本价。

大家心里有个数就好。

爱情缤纷里捆绑了精武镇一宗商业地块，纯住宅楼面价会更高

06

从宾水西的爆红，能看到两个现象：

①地铁3号线是个戏精。

去年南站、华苑西火，今年宾水西火，3号线南段这几个站点都能轮着热一波。

今年整体行情不热，有些板块就像是个楼市绝缘体，怎么鼓捣都不热。

但凡把眼皮展开视角放到全天津，不得不说西青区这几个板块自带翻烧体质。

对于西青区3号线这几个站点来说，你用现在的价格买的不是房子，而是地段。

沿线空地早晚都会填满，现在的房子都守着地铁站，以后势必会越推越远。

当然，未来还会有很多房子，但房子都是非标品，你不可能再买到相同的那一套。

不是劝你买房，咱就说这个理儿。

②单盘不成团，三个以上才玩得起来。

三个臭皮匠，还顶一个诸葛亮呢。

只有美的旭辉翰悦府时，宾水西不成气候，现在3个盘都出来了，

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